怎樣確認房屋買賣合同有效

　　怎樣確認房屋買賣合同有效?買賣合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力。

　　買賣合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同，完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力，對雙方都具有約束力。部分有效合同則意味著該合同中部分條款是無效的，這種無效可能是因為欺詐、顯失公平等原因引起的。還有一種可能是可撤銷的合同，就是合同在簽訂后，因為滿足了一些法律條件，當事人一方可以要求撤銷該合同。那么如何認定一份房地產(chǎn)買賣合同的效力屬于哪一種呢?本文為您詳細解答。

　　對有權屬證書并辦理變更登記的買賣合同效力一般不存在爭議，主要爭議的問題在于沒有權屬證書和變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同。一種意見是完全無效的合同，另一種意見是保護善意的買賣合同，筆者同意第二種意見。

　　例如不久前發(fā)生的一起案件，被告方拆遷建房已經(jīng)政府批準，有關權屬證書由政府拆遷管理部門在拆遷改造全部結束后統(tǒng)一辦理，在建房期間，被告和原告簽定書面合同，將房屋賣給原告，房屋建成后交付，被告向原告出示了有關批準建房的文件和票據(jù)，原告支付了房款，但房屋建成后被告以房屋無權屬證書為由單方解除合同，引發(fā)訴訟，法院一、二審都確認了雙方合同有效。在此案中，雙方當事人包括法院內部一些法官對合同效力問題持有不同意見正如前述兩種意見。筆者認為對合同法律效力問題可以從以下幾個角度考慮：

　　1、正確認識房地產(chǎn)權屬登記的法律功能

　　“按照我國法律的規(guī)定，我國對房屋等大宗財產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段”，即行政機關或其委托的機構(如房產(chǎn)交易所)通過一定的程序審查、登記，最后向房屋所有權人頒發(fā)房屋產(chǎn)權證書，房屋所有權證書上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產(chǎn)市場通過這樣的權屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場的交易風險。

　　具體來說，房地產(chǎn)權屬登記具有五個方面的功能：

　　(1)公示功能。房地產(chǎn)權屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權利的事實向公眾公開以標明房地產(chǎn)流轉的情況，其主要的功能在于保護動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權利人主張權利而受到破壞。因為任何人設定或移轉房地產(chǎn)權利，都會涉及第三人利益，因此房地產(chǎn)權利的設立或移轉必須公開和透明，以利于保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。

　　(2)公信功能。公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以后事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。人。

　　(3)管理功能。房地產(chǎn)權屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。

　　(4)警示功能。房地產(chǎn)權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產(chǎn)權利的變動均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權的排他性效力通過房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示，以達到告戒相對人存在房地產(chǎn)交易風險的作用。

　　(5)效率功能。交易的便捷和安全是市場經(jīng)濟的重要特征。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產(chǎn)享有權利或存在權利的負擔。可以節(jié)省交易費用，并能快捷的完成交易，符合市場經(jīng)濟的特征。

　　從上述內容我們可以看出，房地產(chǎn)權屬登記的法律功能主要還是促進和保護房地產(chǎn)交易的一種手段，而不是前提條件。

　　2、確認私有房地產(chǎn)買賣合同效力應遵照《民法通則》和《合同法》所規(guī)定的公平原則，維護經(jīng)濟關系的穩(wěn)定，保護善意一方.

　　我國對物權變動采取的是“現(xiàn)行法采意思主義與登記或交付的結合”，但在我國社會中，大量存在因種種原因而未辦理權屬證書的房地產(chǎn)，其形成原因很多，主要是因為政府效率的原因、費用負擔的原因等等。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第37條以及《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權證書的房地產(chǎn)不能買賣，，因此有很多人認為“未領取房屋權屬證書的房屋無權轉讓或租賃”，本人認為這種認識對法律理解有誤，不利于此類糾紛的正確、公平處理。對于無權屬證書房屋的買賣一律以未辦理登記而不承認產(chǎn)權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟關系的穩(wěn)定，不利于保護善意一方當事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易穩(wěn)定”。主要理由是：

　　第一，買賣雙方已對房地產(chǎn)的買賣產(chǎn)生了合意，合同生效后對當事人均有約束力，違反合同的當事人要承擔違約責任。

　　若因出賣方的原因未登記，出賣人反悔要求返還房屋，因未登記房地產(chǎn)權利未轉移，房地產(chǎn)的所有權仍屬出賣人，買受人當然應當返還。于此合同關系就會形同虛設，對當事人并無約束力，可以任意反悔，違約一方把自己的違約行為作為了撕毀合同的正當理由，善意一方當事人的利益就無法得到保障。

　　第二，不利于促進誠信機制的建立。

　　我國法律規(guī)定房屋所有權變更登記可在三個月內完成，若出賣人在此時間內一房二賣，買受人因合同未生效而無法要求出賣人承擔違約責任，只能要求出賣人承擔締約過失責任。

　　第三，不利于維護既有的財產(chǎn)秩序。

　　比如當事人已將房屋實際交付使用，買受人且對房屋進行了重大修繕或裝修，因未登記而宣告買賣無效，買受人返還房屋，必然造成現(xiàn)有財產(chǎn)秩序的重大混亂。因此筆者主張應當先對房屋所有權的實質要件進行審查，如無違法而只需補辦手續(xù)，對其買賣合同應認定為有效，應根據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定責令責任一方及時補辦手續(xù)。

　　處于對善意合同相對方的利益保護，在司法實踐中現(xiàn)在已逐漸呈現(xiàn)淡化登記生效主義立法的趨勢�！� 最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第49條規(guī)定：“以尚未辦理權屬證書的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續(xù)的，可以認定抵押有效。當事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對抗第三人。”此司法解釋所包含的是登記對抗主義的不動產(chǎn)登記效力，不動產(chǎn)物權未經(jīng)登記不得對抗第三人，在當事人之間仍有物權之效力。

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院的這一司法解釋，也含有登記對抗主義的意思，認為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。

　　如前所述，房屋買賣合同只要符合法律規(guī)定的形式要件和實質要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的問題，是履行該房屋買賣合同的內容。我國《合同法》第60條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。第135條規(guī)定，出賣人應當履行向買受人交付標的物或者提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的`義務。我國法律規(guī)定，動產(chǎn)以交付轉移所有權，不動產(chǎn)以辦理產(chǎn)權過戶登記轉移所有權，因此，在房屋買賣過程中，辦理房屋產(chǎn)權過戶登記只是涉及履行合同(轉移所有權)的問題，并不涉及合同效力的問題。并且，如果因為沒有辦理房屋產(chǎn)權過戶登記而否認合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因為只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因為沒有履行合同的部分義務就否定合同的效力。 房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權利才能實現(xiàn)。

　　還有人認為，《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。而《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權的變更方生效，因此，未進行權屬登記的房地產(chǎn)買賣合同是無效的。筆者認為，此“登記”并非彼“登記”�！逗贤�法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關部門的審批后，才具有法律效力。

　　最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，而不是合同生效的登記，而《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》是對所有權確認的登記， 也不是合同生效的登記。

　　綜上所述，我們應辨證地認識和適用現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)，絕不能機械地生搬硬套而脫離社會實際。對于雖沒有辦理房地產(chǎn)權屬登記，但屬于雙方自愿、公平簽定且形式和主體和內容合法、意思表示真實的私有房地產(chǎn)買賣合同，本著公平和維護、促進交易，保護善意交易的原則，可以確認其法律效力。這樣才能真正使法律成為促進經(jīng)濟發(fā)展的有效工具而不是桎梏。

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